Combien coûte vraiment un usufruit de SCPI pour une société ? Clé, frais, commission

Un usufruit temporaire de SCPI coûte à votre société, en moyenne, de l'ordre de 20 % du prix de la part pour cinq ans et de 33 % pour dix ans, avec une dispersion de plusieurs points selon la SCPI et la société de gestion. C'est le prix affiché.

Ce prix contient déjà deux couches que la plaquette détaille rarement : les frais de souscription, que l'usufruitier paie au prorata de sa clé, et la rémunération de l'intermédiaire, prélevée sur ces frais. Il n'en ajoute aucune : la commission de gestion est déjà retenue sur les loyers avant qu'ils ne vous soient versés. Restent hors du prix deux coûts bien réels : le délai de jouissance, pendant lequel vous ne touchez rien (ou pendant lequel votre capital est immobilisé plus longtemps que prévu), et l'immobilisation totale jusqu'à l'extinction du droit. Voici comment lire la facture complète, sur un cas à 200 000 €.

Combien coûte la clé de répartition, et qui la fixe ?

La clé de répartition est la fraction du prix de pleine propriété que paie l'usufruitier ; le nu-propriétaire paie le complément. Elle n'est ni négociée de gré à gré ni fixée par la loi : chaque société de gestion publie la sienne, durée par durée, et la révise quand les taux ou le rendement prévisionnel de sa SCPI bougent. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI (23 % par tranche de dix ans) sert aux droits d'enregistrement, pas au prix.

Cette dispersion compte : une offre à 14 % sur cinq ans, ou à 38 % sur dix ans, n'est pas hors norme à elle seule. Ce qui la juge, c'est le loyer courant de la SCPI qui l'accompagne, pas l'écart à une moyenne.

Une clé plus basse n'est pas une « bonne affaire » en soi : d'une durée à l'autre, elle traduit moins de loyers à venir ; à durée égale, le rendement attendu de la SCPI ou la prudence du barème. Le vrai sujet est de savoir qui la fixe et face à qui. L'AMF a relevé, dans sa synthèse de mars 2024 sur la commercialisation des SCPI en démembrement, un risque de conflit d'intérêts lorsque la contrepartie appartient au même groupe que l'acteur qui fixe la clé. Demandez qui est nu-propriétaire en face de vous et comment l'appariement a été organisé.

Les frais de souscription : est-ce que je les paie aussi sur un usufruit ?

Oui, et c'est une couche souvent noyée dans le prix de part plutôt qu'affichée à part. Le prix de part d'une SCPI inclut une commission de souscription, le plus souvent entre 8 et 12 % TTC. En démembrement, elle est supportée par les deux contreparties au prorata de la clé, comme le rappelle l'AMF. Sur un usufruit de 200 000 € à clé 21 % dans une SCPI chargée à 10 %, votre société finance donc 20 000 € de frais de souscription, intégrés au prix et souvent sans ligne distincte sur l'avis d'opéré (le document qui confirme l'exécution de votre ordre).

La réglementation impose pourtant aux prestataires de services d'investissement de communiquer à leurs clients, en temps utile, tous les coûts et frais liés (article L. 533-12 du Code monétaire et financier), et l'AMF a constaté qu'aucun des quatre établissements contrôlés ne prenait assez en compte le démembrement dans l'information sur les coûts. Vous pouvez donc exiger ce montant, en euros, avant de souscrire.

La différence avec un associé en pleine propriété, c'est le temps d'amortissement. Lui étale ces 10 % sur une dizaine d'années de détention, voire davantage. Vous, sur cinq ou dix ans de loyers, après quoi votre droit vaut zéro. Pour mesurer l'effet, nous utilisons le TRI, taux de rentabilité interne : le rendement annuel qui tient compte de la date de chaque flux, mise de départ incluse, ici après impôt sur les sociétés (IS). Sur notre cas (distribution 4,5 %, quatre mois de délai de jouissance), ces 10 % coûtent environ 2,6 points de TRI sur cinq ans, contre 1,6 à 1,7 point sur dix ans : même commission, poids supérieur d'environ 60 % sur la durée courte.

Les SCPI « sans frais de souscription » ne suppriment pas cette couche, elles la déplacent, souvent vers une commission de gestion majorée qui pèse directement sur les loyers.

Délai de jouissance et commission de gestion : que faut-il vraiment déduire ?

Le délai de jouissance, d'abord. Entre la souscription et le premier loyer, chaque SCPI impose un délai de trois à six mois, fixé dans sa note d'information. Ce qu'il vous coûte dépend d'une clause de la convention de démembrement : la date à partir de laquelle court la durée. Si les cinq ans courent à compter de la souscription, les premiers mois sont perdus : quatre mois représentent 6,7 % de la totalité des loyers sur cinq ans (six mois, 10 %), et 3,3 % sur dix ans (six mois, 5 %). Si elles courent à compter de l'entrée en jouissance, vous ne perdez aucun loyer, mais votre capital reste immobilisé quatre mois de plus que la durée affichée.

L'écart de rendement entre ces deux conventions est considérable. Sur notre cas à cinq ans (clé 21 %, distribution 4,5 %), quatre mois de délai font passer le TRI net d'IS de 1,8 % à 0 % si la durée court depuis la souscription, soit 1,8 point, et à 1,6 % si elle court depuis l'entrée en jouissance, soit 0,2 point. Sur dix ans, l'effet tombe à 0,6 point dans le premier cas et 0,2 point dans le second. Aucune des deux formules n'est gratuite, mais sur ce cas elles diffèrent de plus d'un point et demi de TRI : vérifiez dans la convention quelle date fait foi.

La commission de gestion, ensuite, ne se déduit pas. La société de gestion prélève entre 8 et 12 % HT des loyers encaissés, parfois jusqu'à 15 ou 18 % sur certaines SCPI sans frais d'entrée, mais le taux de distribution publié est calculé après ce prélèvement : les loyers versés à l'usufruitier en sont déjà nets. La retrancher une seconde fois fausse le calcul de plusieurs points une fois rapporté au prix de l'usufruit. Ce qu'il faut vérifier, c'est la nature du taux affiché : brut de fiscalité, il peut inclure des distributions exceptionnelles. Retenez le loyer courant par part des trois derniers exercices, pas le taux de l'année record.

Combien touche l'intermédiaire, et sur quelle base ?

L'intermédiaire qui vous propose l'usufruit (banque, plateforme, cabinet) est rémunéré par la société de gestion, qui lui rétrocède une part de la commission de souscription. Rien n'est facturé en sus : c'est inclus dans les 8 à 12 % décrits plus haut. La question n'est donc pas « combien ça coûte en plus », mais « combien, en euros, sur ma souscription, et sur quelle base ».

La base compte. La commission de souscription est calculée sur le prix de pleine propriété de la part, puis ventilée selon la clé. Quand le même intermédiaire place les deux côtés du démembrement, il est rémunéré sur l'ensemble de la part, soit près de cinq fois votre mise sur un usufruit à clé 21 %.

Ce n'est pas illégitime, mais cela explique pourquoi certains distributeurs poussent le démembrement sans savoir justifier en quoi il serait préférable, pour vous, à une autre solution : l'AMF a relevé que trois des quatre établissements contrôlés ne justifiaient pas l'adéquation du démembrement au profil de leurs clients, et sa commission des sanctions a sanctionné début 2023 un conseiller en investissements financiers pour ne pas avoir informé ses clients des commissions perçues sur ce type d'opération.

Pour que la réponse soit concrète, voici la nôtre. EXP Capital propose l'usufruit de SCPI en qualité d'apporteur d'affaires : la rétrocession versée par la société de gestion est publiée sur notre page tarifs, de 3 % à 5 %, une seule fois, à la souscription. Sur 200 000 €, cela représente 6 000 à 10 000 €, prélevés sur les frais de souscription de la SCPI et non ajoutés à ceux-ci.

Le montant exact de votre dossier vous est communiqué par écrit, en euros, avant signature, et aucun honoraire ne s'y ajoute. Nous sommes rémunérés si vous souscrivez : exigez la même transparence de tout intermédiaire. Un refus ou un pourcentage vague suffit à ne pas signer.

Pourquoi le rendement affiché sur le prix de l'usufruit ne veut rien dire

Le chiffre qui vend l'usufruit est simple : loyers annuels divisés par prix de l'usufruit. Sur notre cas à cinq ans, 42 857 € de loyers pour 200 000 € investis, soit 21,4 % « de rendement ». Le chiffre est exact et ne signifie rien, parce que les 200 000 € ne reviennent jamais : ils sont consommés par construction. Le seul indicateur comparable à un compte à terme ou à un fonds obligataire daté est le TRI net d'IS, après amortissement comptable de l'usufruit.

L'amortissement est ce qui rend le calcul supportable : l'usufruit temporaire est inscrit à l'actif du bilan comme immobilisation incorporelle (un droit, et non un bien physique) et amorti linéairement sur sa durée, c'est-à-dire passé en charge par parts égales chaque année, en déduction des loyers imposés à l'IS (25 %, ou 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles). Le principe a été admis par le Conseil d'État (24 avril 2019, n° 419912) à propos d'un usufruit d'immeuble ; son application aux parts de SCPI est une pratique de place largement partagée, pas un texte. Faites-la confirmer par votre expert-comptable avant de bâtir votre chiffrage dessus.

Trois lectures du tableau. Sur cinq ans à 4,5 %, tout dépend de la clause de départ : si la durée court depuis la souscription, le délai de jouissance ramène l'opération à zéro (200 000 € immobilisés cinq ans pour récupérer 200 000 €) ; si elle court depuis l'entrée en jouissance, le TRI reste proche de 1,6 %, ce qui laisse peu de marge face à l'immobilisation et au risque sur les loyers.

Sur dix ans à 4,5 %, l'amortissement fait son travail et le TRI tient entre 3 et 4 %, comparable à une trésorerie longue placée en obligations, avec un risque sur les loyers en plus. Enfin, l'hypothèse de distribution déplace le résultat bien plus que la clé : un point de distribution vaut environ cinq points de TRI sur la durée courte. La qualité de la SCPI compte plus que le prix de l'usufruit.

Les deux coûts que personne ne chiffre : l'illiquidité et la clé hors marché

Un usufruit temporaire de SCPI ne se revend pas, ou presque : pas de marché secondaire organisé pour un droit qui s'éteint à date fixe, et aucun rachat anticipé garanti par la société de gestion. Le coût de cette illiquidité tient en une ligne : 100 % du capital immobilisé jusqu'au terme. Ne placez en usufruit que la trésorerie dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin.

Pour une personne morale, le Code civil (article 619) plafonne en outre tout usufruit à trente ans. Les durées de démembrement vont de 3 à 20 ans selon l'AMF, toutes proposées par au moins un des établissements contrôlés, avec une moyenne de 8 ans dans les souscriptions examinées ; plus la durée est longue, moins les barèmes sont faciles à comparer.

Le second coût invisible est juridique. Le montage où la société achète l'usufruit et où son dirigeant, ou un proche, prend la nue-propriété est tentant : la valeur reste dans la famille, les loyers dans l'entreprise. Il est aussi exposé. Si la clé s'écarte du barème de marché au détriment de la société, l'administration peut y voir un acte anormal de gestion, et le surplus payé peut être regardé comme un revenu distribué, imposable chez son bénéficiaire. Elle peut aussi invoquer l'abus de droit fiscal (article L. 64 du Livre des procédures fiscales), notamment si le nu-propriétaire n'investit pas réellement ses propres fonds.

Sur le terrain pénal, la qualification d'abus de biens sociaux peut être invoquée si les fonds sociaux servent l'intérêt du dirigeant plutôt que celui de la société. Si vous y tenez, exigez une clé strictement alignée sur le barème public, documentez la valorisation et faites valider l'ensemble par votre expert-comptable et votre conseil.

Les huit éléments à obtenir par écrit avant de signer